Juli und August sind die Peak-Monate für Umzüge in Norddeutschland — und regelmäßig auch die Monate, in denen der Streit um die Endreinigung eskaliert. Der Vermieter verlangt eine professionelle Grundreinigung, der Mieter hält „besenrein" für erledigt, die Kaution hängt an der Frage. Wer hat recht — und wer zahlt am Ende die Rechnung?
In diesem Artikel zeigen wir:
- was „besenrein" rechtlich wirklich bedeutet und wo die Grenze zur Grundreinigung verläuft
- welche Reinigungsklauseln im Mietvertrag gültig sind und welche nicht
- wann der Mieter zahlt, wann der Vermieter, wann der Käufer bei Wohnungskauf
- Preis-Richtwerte für die Grundreinigung nach Auszug in Hamburg und im Landkreis Harburg
- was in ein sauberes Übergabeprotokoll gehört
„Besenrein" ist der Standard — nicht die Grundreinigung
Der Bundesgerichtshof hat schon 2006 klargestellt (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05), was „besenrein" bedeutet: grobe Verschmutzungen sind zu entfernen, mehr nicht. Böden fegen oder saugen, Fettspritzer in der Küche wegwischen, Müll und persönliche Gegenstände entfernen — das ist der geschuldete Standard aus § 546 Absatz 1 BGB. Diese Rückgabepflicht gilt auch ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag.
Eine Grundreinigung geht deutlich darüber hinaus. Sie umfasst typischerweise Fensterreinigung innen und außen, entkalkte Armaturen und Sanitäranlagen, gereinigten Backofen inklusive Auszugsbleche, entstaubte Lüftungsgitter, Bodenbeläge maschinell aufbereitet und Fugen gereinigt. Das ist ein anderer Aufwand — und darf nur verlangt werden, wenn der Mietvertrag es klar und wirksam vorschreibt.
Für die Praxis heißt das: Wer die Wohnung fachgerecht besenrein übergibt, muss keine Grundreinigung bezahlen. Der Vermieter darf die Kaution nicht wegen fehlender Fensterreinigung einbehalten, solange keine wirksame Klausel im Vertrag steht.
Welche Reinigungsklauseln im Mietvertrag halten?
Vermieter versuchen regelmäßig, per Formularvertrag eine Grundreinigung durchzusetzen. Die Rechtsprechung ist hier deutlich strenger geworden. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 13.02.2024 (Az. 67 S 186/23) eine Klausel für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, die Wohnung „in gereinigtem Zustand" zurückzugeben — die Formulierung war zu unbestimmt und benachteiligte den Mieter unangemessen. Ähnlich wurden in den letzten Jahren viele starre Klauseln kassiert.
Wirksam bleiben typischerweise nur klar formulierte, konkrete Vereinbarungen — etwa: „Der Mieter übergibt die Wohnung besenrein und lässt Fenster sowie Backofen im Endzustand fachgerecht reinigen." Pauschale Renovierungsklauseln oder starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung dagegen häufig unwirksam. Ob eine konkrete Klausel im eigenen Mietvertrag hält, sollte im Zweifel ein Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei prüfen.
Ein zweiter Punkt betrifft Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Nikotinvergilbte Wände, Brandflecken im Teppich, tiefe Kratzer im Parkett oder Schimmel durch falsches Lüften sind keine Reinigungsfrage, sondern Schadenersatz — und für diese Positionen darf der Vermieter die Kaution anteilig einbehalten, wenn sie belegt sind.
Wer zahlt in welcher Konstellation?
Die häufigsten Fallgruppen aus unserer Praxis im Landkreis Harburg:
Klassischer Mieterauszug ohne Grundreinigungsklausel. Der Mieter reinigt besenrein, der Vermieter trägt die Kosten für eine gewünschte Grundreinigung selbst. Häufig beauftragt er sie vor der Neuvermietung — das ist wirtschaftlich sinnvoll, weil eine frisch aufbereitete Wohnung schneller und zu einem höheren Preis vermietet wird.
Mieterauszug mit wirksamer Reinigungsklausel. Steht im Mietvertrag präzise, dass Fenster, Backofen und Sanitär professionell zu reinigen sind, muss der Mieter diese Positionen zahlen — entweder als Eigenleistung oder durch beauftragten Dienstleister. Der Vermieter kann keine „Bestleistung" verlangen; „mittlerer Art und Güte" reicht.
Wohnungskauf im Bestand. Beim Kauf einer bewohnten oder frisch geräumten Immobilie gehört die Endreinigung nicht automatisch zum Verkäufer. Kaufvertraglich wird meist „geräumt und besenrein" vereinbart — die Grundreinigung ist damit Sache des Käufers. Wer vor dem Einzug einen sauberen Startzustand will, sollte diese Position bei uns direkt nach der Schlüsselübergabe einplanen.
Erbfall und Nachlassauflösung. Übernehmen Erben eine geräumte Wohnung, ist die Endreinigung Teil der Nachlassverwaltung. Bei stark verwahrlosten Wohnungen greift eher eine Messiereinigung als eine reguläre Grundreinigung — mit anderer Kalkulationslogik.
WG-Auszug mit einzelnem Mieter. Zieht nur ein WG-Mitglied aus, ist die Frage der Endreinigung Sache der internen WG-Vereinbarung. Vermieterseitig entsteht keine Reinigungspflicht, solange der Hauptmietvertrag weiterläuft.
Preis-Richtwerte für die Grundreinigung nach Auszug
Grundreinigungen nach Auszug kalkulieren wir auf Basis von Fläche, Ausstattung, Verschmutzungsgrad und Sonderpositionen. Die folgenden Werte gelten für regulär bewohnte Wohnungen ohne extreme Verschmutzung.
Für eine 60-m²-Wohnung mit Bad, Küche, zwei Zimmern und drei Fenstern liegt die typische Kalkulation bei etwa 480 bis 720 € netto in Hamburg und im Landkreis Harburg. Eine 90-m²-Wohnung mit Küche, Bad, Gäste-WC und fünf Fenstern kommt eher auf 720 bis 1.080 € netto. Größere Objekte oder Häuser rechnen wir pro Position durch — Backofen, Ceranfeld, Dunstabzug, Fensterreinigung innen/außen inklusive Rahmen, Sanitärentkalkung, Bodenmaschine für Fliesen und die Endabnahme mit dem Vermieter sind die Positionen, die den Preis bewegen.
Diese Preisangaben sind unverbindliche Marktrichtwerte für Hamburg und den Landkreis Harburg und ersetzen kein konkretes Angebot. Der exakte Preis hängt vom Verschmutzungsgrad, der Ausstattung und dem gewünschten Endzustand ab und wird nach einer kurzen Vor-Ort-Besichtigung oder auf Basis aussagekräftiger Fotos festgelegt.
Wer die Kosten mit klassischer Gebäudereinigung vergleichen möchte, findet weitere Anhaltspunkte in unserem Preis-Guide zur Gebäudereinigung in Hamburg.
Übergabeprotokoll: die stille Versicherung gegen Streit
Egal ob Sie als Mieter oder als Vermieter agieren — das Übergabeprotokoll ist die wichtigste Absicherung. Es sollte den Zustand jedes Raumes festhalten, offensichtliche Mängel benennen, Zählerstände dokumentieren und von beiden Seiten unterschrieben sein. Ergänzende Fotos mit erkennbarem Zeitstempel sind heute Standard.
Wir empfehlen drei Punkte, die im Protokoll oft fehlen:
Genaue Beschreibung statt „ok". „Küche sauber" hilft niemandem. Besser: „Küchenzeile besenrein, Backofen unbenutzt, Ceranfeld ohne Einbrennreste, Dunstabzug entfettet." Das erleichtert die spätere Beurteilung, falls etwas doch strittig wird.
Trennung von Reinigung und Substanzschaden. Ein Fettfleck an der Wand ist Reinigung, ein Wachsfleck im Parkett ist Schadenersatz. Diese Positionen gehören im Protokoll auseinander, weil die rechtliche Bewertung eine andere ist.
Zeitfenster für Nacharbeiten. Wenn der Vermieter kleinere Mängel entdeckt, kann ein kurzes Nachbesserungsfenster von 24 bis 48 Stunden viel Ärger vermeiden. Wir werden im Landkreis Harburg regelmäßig für genau solche kurzfristigen Endreinigungen mit anschließender Übergabe gebucht — meist rechnet sich das gegenüber einem einbehaltenen Kautionsanteil sofort.
Für Objekte in Winsen (Luhe), Meckelfeld, Buchholz oder Stade koordinieren wir die Grundreinigung nach Möglichkeit direkt mit dem Übergabetermin, sodass der Mieter dabei sein und den Endzustand vor der Schlüsselabgabe abnicken kann.
Fazit
Der geschuldete Standard beim Auszug ist besenrein — nicht Grundreinigung. Eine professionelle Endreinigung schuldet der Mieter nur, wenn eine klare und wirksame Vertragsklausel es vorsieht. Der Vermieter darf die Kaution nicht wegen fehlender Fensterreinigung einbehalten, solange die Klausel nicht hält. Trotzdem lohnt sich die Grundreinigung häufig — für den Mieter, um Streit und Kautionsabzüge zu vermeiden, und für den Vermieter, um die Wohnung schnell und hochwertig neu zu vermieten. Wer die Positionen sauber trennt und den Übergabetermin gut vorbereitet, spart am Ende beides: Zeit und Geld.