Treppenhausreinigung umlegen: Was in die Nebenkosten darf

Kaum eine Position auf der Nebenkostenabrechnung sorgt so regelmäßig für Rückfragen wie die Treppenhausreinigung. Mieterinnen fragen, warum sie zahlen sollen, obwohl sie im Erdgeschoss wohnen. Vermieter wundern sich, warum die Position gestrichen wird, obwohl doch jeden Freitag eine Reinigungskraft im Haus war. Beide Sichtweisen sind nachvollziehbar — und beide führen ohne die richtigen Grundlagen im Mietvertrag ins Leere.

In diesem Artikel zeigen wir:

• welche Rechtsgrundlage die Umlage der Treppenhausreinigung stützt
• was in einem Mietvertrag stehen muss, damit die Umlage überhaupt greift
• welche Kostenanteile umlagefähig sind — und welche nicht
• welchen Umlageschlüssel die Rechtsprechung akzeptiert
• was das Wirtschaftlichkeitsgebot in der Praxis bedeutet
• worauf Vermieter bei Rechnung und Nachweisen achten sollten

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 8 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 abschließend auf, welche laufenden Kosten der Vermieter grundsätzlich auf die Mieter umlegen darf. Nummer 8 nennt „die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung". Zur Gebäudereinigung gehören ausdrücklich die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile — Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Damit ist die Treppenhausreinigung im Kern eine klassisch umlagefähige Position.

Wichtig: § 2 BetrKV allein reicht nicht. Die Verordnung sagt nur, was umgelegt werden dürfte. Ob umgelegt wird, entscheidet der Mietvertrag. Ohne eine wirksame Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Kosten aus der Miete tragen — auch wenn der Betrag Jahr für Jahr in der Abrechnung auftaucht.

Voraussetzung: die Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Der häufigste Streitpunkt entsteht nicht bei der Höhe der Kosten, sondern bei der Frage, ob sie überhaupt umgelegt werden dürfen. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine ausdrückliche Vereinbarung. In der Praxis genügt in Wohnraummietverträgen ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung — etwa: „Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV in Verbindung mit Anlage 3 zu § 27 II. BV." Diese Formulierung ist von der Rechtsprechung anerkannt und deckt auch die Treppenhausreinigung ab.

Fehlt der Verweis oder wird nur „Nebenkosten" pauschal ohne Bezug auf die BetrKV vereinbart, wird die Umlage angreifbar. Bei Altverträgen aus den 1990er-Jahren empfehlen wir Vermieterinnen im Landkreis Harburg regelmäßig, den Mietvertrag daraufhin zu prüfen — nicht selten fehlt die Formulierung, obwohl die Reinigung seit Jahrzehnten fremd vergeben wird.

Was gehört dazu — und was nicht

Die Position „Gebäudereinigung" erfasst die regelmäßig wiederkehrenden Kosten einer Fremdvergabe. Konkret umlagefähig sind:

• die vertraglich vereinbarte Reinigung des Treppenhauses inklusive Handläufe, Fenstersimse und Schmutzfangzonen
• die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flure, Kellergänge, Waschküchen und Trockenräume
• die Innenreinigung des Aufzugsfahrkorbs
• Verbrauchsmaterialien der Reinigungskraft, sofern separat ausgewiesen und marktüblich

Nicht umlagefähig sind demgegenüber:

• Einmalige Reinigungen wie eine Grundreinigung des Treppenhauses nach Sanierung oder Wasserschaden — diese sind Instandhaltung nach § 1 Abs. 2 BetrKV und Vermietersache
• Fensterreinigung außen an den Wohnungen selbst (Ausnahme: gemeinschaftliche Treppenhausfenster)
• Eigenleistung des Vermieters ohne fiktive Rechnungsstellung — reinigt der Vermieter selbst, kann er dafür grundsätzlich einen Ansatz zum Preis vergleichbarer Fremdleistungen wählen, muss diesen aber transparent begründen
• Verwaltungskosten der Hausverwaltung, die im Angebot mit einkalkuliert sind

Ein häufiger Fehler: Werden Baureinigung nach Modernisierung und laufende Unterhaltsreinigung in einer Rechnung zusammengefasst, ist die gesamte Position angreifbar. Wir stellen für Verwaltungen deshalb getrennte Rechnungen aus — laufende Treppenhausreinigung als Betriebskostenposition, jede Sonderleistung separat und klar dem Vermieter zugewiesen.

Umlageschlüssel: warum die Wohnfläche der Standard ist

Fehlt eine ausdrückliche Regelung, gilt nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB der Anteil der Wohnfläche als Verteilungsmaßstab. Diese Wahl hat sich in der Rechtsprechung durchgesetzt — auch für die Treppenhausreinigung. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass eine Differenzierung nach Stockwerk grundsätzlich nicht verlangt werden kann. Wer im dritten Stock wohnt, nutzt das Treppenhaus zwar objektiv länger als eine Mieterin im Erdgeschoss; das ändert aber nichts daran, dass alle Bewohner die Gemeinschaftsflächen mitnutzen und die Kosten deshalb pauschal nach Fläche verteilt werden dürfen.

Anders läge der Fall nur, wenn einer Wohnung die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vertraglich verwehrt wäre — praktisch ein Grenzfall, der uns in der Beratung noch nie begegnet ist. Vermieter können abweichende Schlüssel vereinbaren (nach Personenzahl, nach Wohneinheiten, verbrauchsabhängig), sollten dabei aber die Umstellungshürden des § 556a Abs. 2 BGB beachten: einseitige Änderungen sind nur für die Zukunft und mit sachlichem Grund möglich.

Wirtschaftlichkeitsgebot: der teure Anbieter kostet Sie den Anspruch

§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Er darf nicht jeden Preis umlegen, sondern nur, was ein vernünftig wirtschaftender Vermieter am Markt akzeptieren würde. Für die Treppenhausreinigung in Hamburg und im Landkreis Harburg bedeutet das: Wer eine Fremdreinigung deutlich über dem regionalen Marktpreis vergibt, riskiert eine Kürzung durch das Gericht — und muss den Differenzbetrag selbst tragen.

Marktübliche Richtwerte für die klassische wöchentliche Treppenhausreinigung in einem Mehrfamilienhaus mittlerer Größe bewegen sich derzeit im Bereich einiger hundert Euro netto pro Monat, abhängig von Etagenzahl, Ausstattung und Zusatzleistungen wie Kellerflur oder Aufzugskabine. Diese Preisangaben sind unverbindliche Marktrichtwerte für den Großraum Hamburg und den Landkreis Harburg und ersetzen kein konkretes Angebot. Vermieter sollten mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote einholen und die Grundlage der Auswahl dokumentieren — nicht, um jeden Cent zu drücken, sondern um die Vergabe im Streitfall belegen zu können.

Praxis: Rechnung, Nachweise, Belege

Damit die Umlage später sauber steht, brauchen Vermieter drei Dinge:

1. Nachvollziehbare Rechnungen vom Dienstleister: mit Leistungszeitraum, konkreter Leistungsbeschreibung („wöchentliche Treppenhausreinigung inklusive Aufzugskabine, Objekt XY"), Nettobetrag und Umsatzsteuer.
2. Klare Trennung von laufender Reinigung und Sonderleistungen. Eine Grundreinigung nach einem Wasserschaden gehört auf eine separate Rechnung, die direkt an den Vermieter geht — nicht auf die Betriebskostenposition.
3. Belegeinsicht für die Mieterschaft. Nach § 259 BGB haben Mieter das Recht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen. Wir stellen unseren Verwaltungskunden deshalb auf Wunsch Jahresübersichten aus, die Rechnungen chronologisch und objektbezogen bündeln — das erspart in der Belegprüfung eine Menge Sortierarbeit.

Der Betrieb eines Reinigungsvertrags ist mit der Vergabe nicht abgeschlossen. Wir empfehlen Verwaltungen, den Vertrag mindestens alle zwei Jahre gegen neue Vergleichsangebote zu spiegeln — nicht, um zu wechseln, sondern um die Wirtschaftlichkeit dokumentiert zu haben. Was in einem guten Vertrag stehen sollte, haben wir im Beitrag Reinigungsvertrag: Was ein guter Vertrag enthalten muss im Detail beschrieben.

Fazit

Die Treppenhausreinigung ist eine der eindeutigsten Positionen der Nebenkostenabrechnung — solange drei Bausteine sauber stehen: eine ausdrückliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag, eine reine Fremdvergabe mit nachvollziehbarer Rechnung und ein Preis, der dem regionalen Markt standhält. Wer diese Bausteine dokumentiert, verteidigt die Position mühelos. Wer einen davon vernachlässigt, kann eine seit Jahren geübte Praxis über eine einzige Mieterbeschwerde verlieren. Für Verwaltungen und Eigentümerinnen im Landkreis Winsen (Luhe), in Hamburg und im Umland lohnt sich deshalb der jährliche Blick auf Vertrag, Rechnung und Umlageschlüssel — bevor die Betriebskostenabrechnung rausgeht.