Jeder solide Reinigungsvertrag hängt an einer Handvoll Fragen: Wer macht was, wie oft, wofür, was passiert bei Mängeln, und wie lange gilt das Ganze? Wer diese Fragen im Vertrag klar beantwortet, hat später wenig Streit. Wer sie offenlässt, streitet früher oder später über die Auslegung — meist zum falschen Zeitpunkt, wenn die Beziehung ohnehin schon Kratzer hat.
In diesem Artikel zeigen wir:
- ob ein Dienst- oder ein Werkvertrag der richtige Rahmen ist
- welche Punkte in ein Leistungsverzeichnis pro Raum gehören
- wie eine faire Preisanpassungsklausel funktioniert
- welche Haftungs- und Versicherungssummen üblich sind
- was Datenschutz und Schlüsselregelung im Vertrag bedeuten
- welche Kündigungs- und Laufzeitregeln sinnvoll sind
Dienstvertrag oder Werkvertrag — das ist keine Kosmetik
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt für Reinigungsverträge zwei Grundformen. Die meisten laufenden Verträge sind rechtlich Dienstverträge nach § 611 BGB: Geschuldet ist die vereinbarte Tätigkeit, nicht ein bestimmter Erfolg. Für einmalige Leistungen mit definiertem Ergebnis — Baureinigung, Grundreinigung, Sanierungsreinigung nach einem Wasserschaden — passt dagegen der Werkvertrag nach § 631 BGB besser, weil hier ein konkreter Zustand am Ende geschuldet ist.
Die Unterscheidung wirkt akademisch, hat aber Folgen. Beim Werkvertrag greift die Gewährleistung des BGB voll: Der Auftraggeber kann Nachbesserung verlangen, den Preis mindern oder — bei erfolgloser Nachbesserung — vom Vertrag zurücktreten. Beim Dienstvertrag ist das schwieriger; Mängel führen nur in Grenzen zu Ansprüchen, dafür ist das Kündigungsrecht regelmäßig einfacher. Wer eine Baureinigung nach DIN 77401 vergibt, sollte den Vertrag ausdrücklich als Werkvertrag mit Abnahmeprotokoll aufsetzen — sonst geht die Idee einer definierten Übergabequalität rechtlich verloren.
Leistungsverzeichnis pro Raum, nicht pro Etikett
Der wichtigste Baustein steht selten im Vertragstext selbst, sondern in der Anlage: das Leistungsverzeichnis. Es beantwortet für jeden Raum drei Fragen — welche Flächen und Elemente sind zu reinigen, in welcher Frequenz, mit welcher Tiefe.
Ein Beispiel, wie wir es für Bürokunden im Landkreis Harburg üblicherweise aufsetzen. Statt „Sanitärbereich täglich" steht dort:
- Waschbecken, Armaturen, Spiegel: täglich — reinigen und trocken nachwischen
- WC-Becken und Sitz innen/außen: täglich — reinigen und desinfizieren
- Boden: täglich — feucht wischen; wöchentlich — mit Desinfektionsreiniger
- Fliesen bis 1,80 m Höhe: wöchentlich — feucht wischen
- Papierhandtuch- und Seifenspender: täglich — auffüllen und Außenflächen reinigen
- Fugen und Silikon: monatlich — sichtprüfen und Zustand dokumentieren
Diese Detailtiefe wirkt zunächst wie Bürokratie. In der Praxis erspart sie Wochen des Reibens: Reinigungskraft und Auftraggeber schauen auf denselben Katalog, und Qualitätskontrolle wird objektiv möglich. Die DIN 77400 für Schulen und die DIN 77401 für Baureinigung liefern für ihre Bereiche brauchbare Vorlagen. Für die reguläre Gewerbereinigung gibt es keine bindende Norm, wohl aber die Empfehlung des Bundesinnungsverbands (BIV), Leistungsverzeichnisse räumelementbezogen zu führen — genau so setzen wir sie auf.
Preis, Umsatzsteuer und eine faire Anpassungsklausel
Der Preis selbst ist einfach beschrieben, seine Anpassung ist es nicht. In der Gebäudereinigung wird der tarifliche Mindestlohn regelmäßig per allgemeinverbindlichem Tarifvertrag angehoben; die Entwicklung 2026 haben wir im Beitrag zum Mindestlohn Gebäudereinigung aufbereitet. Wer einen Vertrag über zwei oder drei Jahre schließt, muss diese Entwicklung abbilden — sonst arbeitet der Betrieb im dritten Jahr unter Selbstkosten oder der Auftraggeber bekommt jährlich einen Änderungsvorschlag auf den Tisch.
Zwei Varianten sind branchenüblich:
- Indexklausel: Die Vergütung passt sich jährlich automatisch an die Entwicklung des Tariflohns Gebäudereinigung West an, dokumentiert im Bundesanzeiger.
- Verhandlungsklausel mit Schwellenwert: Bei Tariferhöhungen oberhalb eines definierten Werts — üblich sind 2 % — besteht ein Recht auf Vertragsverhandlung, ohne dass automatisch angepasst wird.
Die zweite Variante ist meist fairer für den Auftraggeber, weil kleine Anpassungen nicht automatisch durchgereicht werden. Für den Betrieb bringt sie Planbarkeit bei größeren Sprüngen. Zusätzlich sollte der Vertrag netto ausweisen und klarstellen, welche Materialien enthalten sind. In vielen Verträgen ist die Papier- und Seifenversorgung Sache des Auftraggebers — das ist üblich, sollte aber ausdrücklich stehen, damit später niemand darüber verhandelt, wer die leeren Seifenspender füllt.
Diese Regelungen sind branchenübliche Richtwerte und ersetzen keine konkrete Vertragsverhandlung im Einzelfall.
Haftung und Versicherung — die Zahl, die stimmen muss
Ein seriöser Betrieb weist im Vertrag oder auf Anforderung eine Betriebshaftpflichtversicherung mit Deckungssummen aus, die zur Objektgröße passen. Übliche Deckungen für gewerbliche Aufträge liegen bei mindestens 3 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sachschäden sowie 500.000 Euro für Vermögensschäden, in größeren Objekten oder bei sensiblen Nutzungen (Praxen, Kanzleien, Behörden) deutlich höher.
Drei ergänzende Klauseln in der Police sind für Reinigung essenziell:
- Tätigkeitsschäden: Schäden an den Sachen, an denen gearbeitet wird — bei Reinigung ist das der Regelfall. Ohne diesen Einschluss sind Schäden am Parkett, an Möbeln oder empfindlichen Materialien nicht gedeckt.
- Schlüsselverlust: Deckung für den Austausch von Schließanlagen — für gewerbliche Objekte oft mit sechsstelligen Beträgen sinnvoll.
- Bearbeitungsschäden: Schäden, die durch die Tätigkeit selbst entstehen, etwa an einer polierten Oberfläche oder einem falsch behandelten Naturstein.
Auftraggeber sollten sich vor Vertragsabschluss die aktuelle Versicherungsbestätigung vorlegen lassen — nicht die Police, sondern eine schriftliche Bescheinigung des Versicherers mit Deckungssummen und Laufzeit. Sinnvoll ist außerdem ein Passus, der bei Ablauf oder Kündigung der Versicherung ein Recht auf außerordentliche Kündigung des Reinigungsvertrags einräumt.
Datenschutz und Schlüsselregelung
Reinigungskräfte bewegen sich zwangsläufig in Räumen, in denen personenbezogene Daten liegen — Aktenordner in Anwalts- oder Steuerkanzleien, Patientenakten in Arztpraxen, Bewohnerdaten in Pflegeeinrichtungen. Sobald diese Konstellation vorliegt und ein regelmäßiger Zugriff möglich ist, gehört ein Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DSGVO als Anlage an den Reinigungsvertrag. In der Praxis wird das in der Gewerbereinigung oft übersehen und fällt erst bei einem Datenschutzaudit auf.
Für die meisten reinen Büro- und Praxisreinigungen reicht eine schriftliche Vertraulichkeitsverpflichtung aller eingesetzten Kräfte, ergänzt um eine Regelung zur Schlüsselgewalt. Zu regeln sind:
- welche Räume betreten werden dürfen und welche nicht
- ob und wie die Alarmanlage scharf gestellt wird
- wer bei Schlüsselverlust in welcher Frist zu informieren ist
- ob Schlüssel im Objekt hinterlegt sind oder beim Reinigungsbetrieb verwahrt werden
- wer bei Fundstücken — vergessene Rezeptblöcke, Ausweise, Wertsachen — die benannte Kontaktperson beim Auftraggeber ist
In Arzt- und Zahnarztpraxen empfehlen wir zusätzlich eine kurze Regelung zum Umgang mit sichtbaren Patientenunterlagen: nicht lesen, nicht bewegen, notfalls die Kontaktperson informieren. Das entlastet die Reinigungskraft und schützt den Auftraggeber vor Beanstandungen bei der nächsten Datenschutzprüfung.
Kündigung, Probezeit und Vertragslaufzeit
Bei Dienstverträgen greift § 621 BGB, soweit nichts anderes vereinbart ist — bei monatsweise berechneter Vergütung spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende. Für längere Bindungen wird üblicherweise etwas anderes vereinbart, meist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende.
Fair ist ein Probemonat mit verkürzter Kündigungsfrist: In den ersten vier bis zwölf Wochen kann jede Seite mit zwei Wochen Frist kündigen, danach greift die reguläre Frist. Ein Betrieb, der von seiner Leistung überzeugt ist, bietet das gern an. Wer nach dem Probemonat keine Beanstandungen bekommen hat, hat das Risiko gemeinsam abgesichert.
Vertragslaufzeiten von zwölf Monaten sind in der Gewerbereinigung Standard, Verlängerungen um jeweils zwölf Monate bei Nichtkündigung drei Monate vor Ablauf sind üblich. Bei Kunden mit einem detaillierten Leistungsverzeichnis nach DIN sind auch längere Laufzeiten bis zu drei Jahren möglich — dann aber mit Sonderkündigungsrechten bei Insolvenz, Verlust wesentlicher Zertifizierungen oder ausbleibender Versicherungsfortführung.
Subunternehmer und Ausführung durch Dritte
Ein Punkt, der in vielen Standardverträgen fehlt: Darf der beauftragte Betrieb die Leistung an Dritte weitergeben? Wir empfehlen eine klare Regelung — meist eine Zustimmungspflicht des Auftraggebers bei Vergabe an Subunternehmer, verbunden mit der Verpflichtung, dass alle eingesetzten Kräfte tariflich beschäftigt und ausreichend versichert sind. Wer mit einem Betrieb einen Vertrag schließt und plötzlich fremde Kräfte im Objekt vorfindet, verliert Vertrauen — meist auch Qualität. Ein guter Betrieb hält seine Kernleistung im Haus.
Fazit
Ein Reinigungsvertrag ist kein juristisches Kunstwerk, aber ein sauberes Handwerksstück. Die acht Bausteine — die passende Vertragsform, ein raumbezogenes Leistungsverzeichnis, ein transparenter Preis mit fairer Anpassungsklausel, ausreichende Versicherungsdeckung, klare Datenschutz- und Schlüsselregeln, faire Kündigungs- und Probefristen und ein sauberer Umgang mit Subunternehmern — entscheiden darüber, wie belastbar die Zusammenarbeit über die Jahre bleibt. Wer sie einmal sauber aufsetzt, spart sich viele Diskussionen über Details, die im Streitfall teuer werden.