Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Mieter wirklich schulden

Wenige Themen sorgen beim Auszug für so viel Streit wie die Schönheitsreparaturen. Der Vermieter verweist auf den Mietvertrag und verlangt frisch gestrichene Wände, der Mieter hält die Klausel für unwirksam und will die Kaution vollständig zurück. In Wahrheit ist die Rechtslage klarer, als beide Seiten oft denken — und ein guter Teil der geforderten Renovierungen ist heute schlicht nicht mehr geschuldet.

In diesem Artikel zeigen wir:

• was Schönheitsreparaturen rechtlich überhaupt sind und wo sie definiert werden
• welche Klauseln nach aktueller BGH-Rechtsprechung noch halten und welche nicht
• wo die Grenze zwischen Malerarbeiten und Endreinigung verläuft
• welche Positionen beim Auszug typischerweise strittig werden
• wie sich Reinigung und Übergabe im Landkreis Harburg und in Hamburg praktisch koordinieren lassen

Was Schönheitsreparaturen tatsächlich umfassen

Die Definition steht seit Jahrzehnten in § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Alles andere fällt nicht darunter.

Das ist wichtig, weil viele Vermieter den Begriff großzügig auslegen. Böden abschleifen, Fliesen erneuern, Silikonfugen austauschen, Türblätter erneuern, ausgeleierte Türschlösser tauschen, Löcher im Putz spachteln, die über normale Dübellöcher hinausgehen — nichts davon sind Schönheitsreparaturen. Es sind entweder Instandhaltungspflichten des Vermieters oder, bei mieterverursachten Substanzschäden, Schadenersatzansprüche mit eigener Rechtslogik. Wer das im Übergabeprotokoll sauber trennt, spart sich später viel Diskussion.

Ebenfalls nicht dazu gehört die Endreinigung. Reinigung ist Reinigung, Renovierung ist Renovierung — beide folgen unterschiedlichen Regeln und werden von unterschiedlichen Gewerken erledigt. Diese Trennung ist der wichtigste praktische Punkt für einen geordneten Auszug.

Welche Klauseln der BGH gekippt hat

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen ist über die letzten zwanzig Jahre systematisch strenger geworden — und zwar zugunsten der Mieter. Drei Weichenstellungen sollten Sie kennen.

Starre Fristenpläne sind unwirksam. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand alle fünf, acht oder zehn Jahre zur Renovierung verpflichtet, hält vor Gericht nicht (BGH, VIII ZR 178/05). Zulässig sind nur weiche Formulierungen: „üblicherweise", „in der Regel", „im Allgemeinen". Sobald „ist zu renovieren nach …" oder „spätestens" im Vertrag steht, ist die gesamte Klausel meist nach § 307 BGB unwirksam — mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.

Unrenoviert übergeben heißt nicht renoviert zurück. Mit den Urteilen vom 18. März 2015 (unter anderem VIII ZR 185/14) hat der BGH klargestellt: Wer eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernimmt, kann formularmäßig nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden — es sei denn, er erhält dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa eine Mietminderung für die ersten Monate. Diese Linie hat der BGH 2018 (VIII ZR 277/16) sogar auf Fälle ausgeweitet, in denen sich der Mieter gegenüber dem Vormieter zur Renovierung verpflichtet hat. Auch das rettet die Klausel nicht.

Die Beweislast liegt beim Mieter — aber sie ist tragbar. Mit Beschluss vom 30. Januar 2024 (VIII ZB 43/23) hat der BGH bestätigt: Wer sich auf den unrenovierten Übergabezustand beruft, muss ihn nachweisen. Das gelingt in der Praxis fast immer, wenn das Übergabeprotokoll bei Einzug den Zustand fotografisch und schriftlich dokumentiert. Fehlt so ein Protokoll, hilft oft die Vorlage von Zeugen oder Einzugsfotos.

Konsequenz: Viele Renovierungsforderungen beim Auszug halten bei näherer Prüfung nicht. Bevor Sie streichen oder tapezieren, lohnt ein kurzer Blick auf den Vertrag — im Zweifel durch einen Mieterverein.

Wo die Grenze zur Endreinigung verläuft

Die Frage, was streichen und tapezieren umfasst, ist eine — die Frage, was gereinigt zurückzugeben ist, eine andere. Beide werden regelmäßig vermischt und führen zu doppelten Rechnungen.

Der geschuldete Reinigungsstandard beim Auszug ist besenrein — mehr nicht, wenn im Vertrag nichts anderes wirksam vereinbart ist. Grobe Verschmutzungen entfernen, Böden fegen oder saugen, Müll und persönliche Gegenstände räumen. Eine professionelle Grundreinigung mit Fenster, Backofen, Sanitärentkalkung und Bodenaufbereitung schuldet der Mieter nur, wenn eine klare und wirksame Klausel es vorschreibt. Warum das oft trotzdem sinnvoll ist und wer in welcher Konstellation zahlt, haben wir im Preis-Guide zur Grundreinigung nach Umzug ausführlich beschrieben.

Für die Übergabe entscheidend ist die saubere Trennung im Protokoll. Ein vergilbter Nikotinfilm auf der Wand ist keine Reinigungsfrage — er begründet einen Schadenersatzanspruch, wenn übermäßig geraucht wurde, und wird typischerweise durch Streichen behoben. Ein Fettspritzer neben dem Herd dagegen ist Reinigung und mit einem Wisch erledigt. Wer beides mischt, riskiert überzogene Kautionsabzüge auf beiden Seiten.

Ein zweiter praktischer Punkt: Reinigung und Renovierung müssen zeitlich in der richtigen Reihenfolge stehen. Erst wird gestrichen, dann tapeziert, dann wird die Endreinigung gemacht — nie umgekehrt. Wir werden regelmäßig gerufen, weil eine frisch gereinigte Wohnung durch nachträgliche Malerarbeiten wieder verstaubt und verschmiert wurde. Die Endreinigung ist der letzte Schritt vor der Schlüsselübergabe, nicht der erste.

Strittige Positionen beim Auszug — und wie sie sich lösen

Aus unserer Arbeit im Landkreis Harburg und in Hamburg begegnen uns immer wieder dieselben Konfliktpunkte.

Bohrlöcher und Dübel. Übliche Zahl an Dübellöchern für Regale und Bilder ist normale Abnutzung. Der Vermieter kann verlangen, dass sie fachgerecht verschlossen werden — überstreichen genügt bei einer Klausel zu Schönheitsreparaturen, wenn die wirksam ist. Ist sie unwirksam, muss der Mieter gar nicht spachteln.

Farbwahl bei der Rückgabe. Ältere Klauseln, die eine „neutrale, helle, deckende" Farbe bei der Rückgabe vorschreiben, sind meist noch wirksam. Klauseln, die während der Mietzeit die Farbwahl einschränken, sind es dagegen nach BGH-Rechtsprechung fast nie. Wer knallrot streichen will, darf das grundsätzlich — muss aber beim Auszug in Weiß zurückgeben.

Teppichböden und Parkett. Reinigung ja, Erneuerung nein. Ein abgenutzter, aber intakter Teppich nach zehn Jahren Nutzung ist normale Abnutzung. Brandflecken, Wachs- oder Chemikalienflecken sind Substanzschaden und werden separat abgerechnet. Grundreinigung mit professioneller Teppichaufbereitung ist ein häufiges Mittelweg-Instrument, um die Kaution zu retten — mehr dazu unter Teppichreinigung selbst oder Profi.

Fenster und Rahmen. Reinigung innen ist normale Endreinigung, außen häufig ebenfalls, wenn im Vertrag festgeschrieben. Streichen der Fenster von innen fällt unter Schönheitsreparaturen — außen ist es Sache des Vermieters. Diese Unterscheidung kennen nicht alle Vermieter, sie hilft beim Streit um die letzten Positionen der Kaution.

Bad und Küche. Verkalkungen, Fettschichten und Silikonverfärbungen sind Reinigung. Ausgetauschtes Silikon, erneuerte Dichtungen, ersetzte Duschköpfe sind Instandhaltung des Vermieters — sofern nicht mutwillig zerstört. Auch die Reinigung von Backofen und Dunstabzug ist typischerweise Sache des Mieters, wenn eine Reinigungsklausel greift.

Für Übergaben in Winsen (Luhe), Meckelfeld, Buchholz oder in Hamburg koordinieren wir die Endreinigung nach Möglichkeit direkt mit dem Übergabetermin. Das erspart einen zweiten Besichtigungstermin, gibt dem Mieter die Möglichkeit, den Endzustand vor der Schlüsselabgabe abzunicken, und verkürzt die Bearbeitung der Kaution spürbar.

Fazit

Schönheitsreparaturen sind ein rechtlich klar umrissener Bereich — enger, als viele denken, und nach aktueller BGH-Rechtsprechung häufig gar nicht durchsetzbar. Prüfen Sie den Mietvertrag genau, bevor Sie zum Pinsel greifen: Starre Fristenpläne, unrenoviert übergebene Wohnungen ohne Ausgleich und zu weit gefasste Farbklauseln machen die Renovierungspflicht oft hinfällig. Was bleibt, ist die saubere Trennung von Renovierung und Reinigung — und ein gut geführtes Übergabeprotokoll, das Reinigungspositionen, Substanzschäden und normale Abnutzung auseinanderhält. Wer die drei Ebenen sauber unterscheidet, geht mit deutlich weniger Streit und deutlich mehr Kaution aus der Wohnung.